【原创】投资房产的收益计算

【原创】投资房产的收益计算

最近打算搞些小投资，所以自己做了一些投资方面的研究

一个方案是投资房产

假设某处房产均价是4K一平方，并可以预见到5年之后的均价是8K一平方

那么若花40万购买房产，5年之后的收益就是80万，年收益率为20%

为了通用起见，我们用X表示现在的房价，Y表示N年之后的房价，S表示房子面积，得到第一个公式

公式1：一次性付清房款年收益率 =　(Y*S-X*S)/(X*S)/N*100% = (Y-X)/(X*N)

当然大部分人都是用贷款买房的

假设首付为50%，贷款20万，10年还清，年利率7%，一共约需要投入20+20*7%*10/2=47万，这样看来投入47万，5年之后可以赚33万，年收益率为14%左右，除以2是因为随着年限推后，利息逐渐减少，这里取平均值

用FirstPayRate 表示首付比例， 用 CreditYears 表示贷款年限，CreditRate 表示贷款年利率，得到第二个公式

公式2：

贷款投资房产理论成本　Tcost =  X*S+X*S*(1-FirstPayRate)*CreditRate*CreditYears/2

贷款投资房产理论年收益率　=　(Y*S-Tcost)/(Tcost * N)
 
但是其实我们在这5年之中只付出了　20+27/10*5 = 33.5 万，5年之后的便可以净赚33万，所以收益仍相当于是20%

公式3：

贷款投资房实际成本　Rcost =  X*S+X*S*(1-FirstPayRate)*CreditRate*CreditYears/2

贷款投资房产实际年收益率　=　(Y*S-Rcost)/(Rcost * N)

在这个计算过程中没有把房屋出租的收益计算到里面去，假设房屋的年租金相当于购买时总价的2.5%，则5年之后可收租金40*2.5%*5＝5万元，这样计算得到的年收益率为22.7%

假设房屋的年租金相当于购买时总价的比率为HireRate，得到公式4

公式4：

贷款投资房产实际年收益率　=　(Y*S+X*S*HireRate*N-Rcost)/(Rcost * N)

考虑一下房屋的租赁价格也随着房屋价格上涨而上涨的因素，这五年之中，第一年收租金1万，最后一年收租金达2万，简单起见，我们认为房价的上涨幅度每年都相同，那么这五年内可收租金，1.5万*5＝7.5万，计算后年收益率为24.1%

继续扩展一下我们的公式，可以得到公式5

公式5：

贷款投资房产实际年收益率　=　(Y*S+(X+Y)*S*HireRate*N/2-Rcost)/(Rcost * N)

下面我们假设房价的年增长率为increase，将公式进行简化，得到公式6

贷款投资房产实际年收益率 =  (X*(1+increase)^N*S+(X+X*(1+increase)^N)*S*HireRate*N/2-(X*S+X*S*(1-FirstPayRate)*CreditRate*CreditYears/2))/(X*S+X*S*(1-FirstPayRate)*CreditRate*CreditYears/2*N)

消去X和S，得到

贷款投资房产实际年收益率 = ((1+increase)^N+(1+(1+increase)^N)*HireRate*N/2-(1+(1-FirstPayRate)*CreditRate*CreditYears/2))/(1+(1-FirstPayRate)*CreditRate*CreditYears/2*N)

目前得到的这个公式比较接近于真实情况

但是忽略了以下一些因素

1。忽略了五年后卖房的提前还贷减少的成本

2。忽略了贷款利率会上涨的因素

3。忽略了二手房均价略小于新房的因素

4。忽略了房屋未交付前不能租赁的因素

我们前期的假设数据若也能够成立，并考虑到了提前还贷的成本减少，我们可以认为，现阶段房产投资的年收益大约为20%~30%之间。

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