记录shopping
一、朝向，楼层，公摊，几户，楼盘
- 能买南向不买北向（正南>东/东南/西南>西>西北/北）
- 能买南北通透，不买东西通
- 能正常楼层，不买2,4，14,18
- 几梯几户，不对着电梯
- 公摊面积 = 商品房建筑面积 - 套内建筑面积(电梯井，设备间，楼梯间……)
- 公摊率:
7层以下(7%-12%) 带电梯小高层(10%-20%) 12-33层(25%以上) - 楼间距 (>=1.2倍楼高）
- 楼盘(1.容积率1.2-1.5，越低越好 2.楼间距≥1.2倍楼高 3.绿化率≥30% 4.停车位≥1:0.6)
- 户型(斜角太多× 走廊太长× 采光好，主卧，客厅，窗户朝南√ 楼层在总楼层1/3-2/3√ 楼栋周边无遮挡√ 南北通透，明厨明卫，带窗√ 噪音小√)
- 样板间(1.实际家具大小 2.交付清单列表，样板间陈列的东西，交付是否都有)
- 日照时长
- 车位比，是否送车位(>=1:0.6)，是否送物业费，
- 小区不利因素
二、位置，交房
- 垃圾处理站在哪里，飞机场，高架桥不好
- 交房时间
未按时交房，如何处理，如何赔付 - 交房标准
三、开发商，物业
- 物业口碑（中商情报网）
- 看地产商，选央企国企不选民企（中国房地产企业排行榜）
四、所需费用
新房
- 交易手续费
3元/平方 * 住宅建筑面积 - 契税
面积<90平，按1%税率征收契税
90<面积<144,按1.5%
面积>144 按3%
由买房者承担，按房价全额征收 - 公共维修金 ?
维修基金总房*（29%-3%）
房产转移时，住房维修基金也会转移到新的产权 所有人名下 - 权属登记费
办理产权证的费用，80元/套
二手房
五年一学位:一套学区房五年内只有一个入学名额
-增值税（卖方承担）
增值税 = 合同额5%
个人将购买5年及以上的住房对外销售，免增值税
-
土地出让金（卖方承担）?
土地出让金 = 合同金额 1%
-
契税（买房承担）
面积<90平，首套房按1%，二套房按1%，第三套按3%税率征收契税
面积>90平，首套房按1.5%，二套房按2%，第三套按3%税率征收契税
-
个人所得税（卖方承担）
个人所得税 = 合同金额1%
个人所得税 = 所得额（合同金额 - 取得本金额）*20%
对于个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一住房的，免征个人所得税
-
增值税附加税（卖方承担）
精装房
可以淘宝请验房师验房
四、贷款
- 贷款方式
等额本金(本金相同，利息逐渐减少，前期多后期少)
等额本息(每个月还款金额相同) - 合作银行及贷款利率
合作的银行有哪些，最低贷款利率是多少 - 提前还款及违约金情况
多久可以提前还款，有没有违约金 - 贷款审批
未通过时，定金会不会退
先交首付再做贷款审批，还是先贷款审批再订房 - 贷款买房及全款优惠
分别是多少 - 首付(长沙首套):
公积金贷款:20%
商贷:30% - 房价
6月12月，冲业绩房价会低一些
备案价，与周边房价对比
五、看房选房
流程：
0.去看房时尽量不留名字和电话(现在有人脸识别，意义不算特别大，可戴口罩去)
1.珍惜首套房资格
2.确定居住城市
3.审查购房资格
4.清算资产
5.选房
6.贷款
7.签合同：
1.五证齐全(国有土地使用证 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 建设工程施工许可证 商品房销售许可证)
2.看补充协议是否有霸王条款(可录音说明我签约但是不同意这些条款)
3.需交契税，工本费，产权登记费，公共维修基金等
